Popp – når boligbobla sprekker

Under tittelen Den store boligboblen skrev økonomene Morten Josefsen og Ole Røgeberg i mai i år at vi er inne i en boligboble som på et eller annet tidspunkt er nødt til å sprekke. Det er jeg helt enig i. Jeg er faktisk enig i alt de skriver helt til nest siste setningen. Det eneste jeg er uenig i i hele artikkelen er dette:

[…] og politikerne må gjøre dette med minst mulig smerte. Første skritt er å innrømme at vi har et problem.

Dette er en hjertelig advarsel, sånn rent bortsett fra at vi ikke egentlig har et problem. Problemet er nemlig så utrolig kortsiktig. La meg forklare.

Under en boligboble, som forklart godt i kronikken, bygges det for mange boliger av for høy standard, til for høye priser, på for kort tid. Underbygget av en for lav rente, for gode lånebetingelser og for store forhåpninger om prisvekst på både lang og kort sikt. Når da en av disse feilene rettes opp, om det er gjennom en renteoppgang, vekstreduksjon eller andre grunner, som mangel på tilgjengelig kreditt, vil grunnlaget for denne enorme utbyggingen forsvinne. I tillegg vil man ikke lenger ønske å kjøpe de allerede eksisterende boligene til like høye priser. Man trekker seg ut av markedet, og sitter på den boligen man har. Da blir det færre kjøpere, men også noe færre selgere. Prisene i markedet synker, men så lenge man ikke må selge, er det ikke et problem.

Problemet oppstår når da noen har lånt mer penger enn de klarer å betjene, eller når de av andre grunner blir tvunget til å selge boligen sin. Da vil det bli flere som selger enn som er villige til å betale den gamle markedsprisen for boligen, og de som selger går på et tap. Dersom dette tapet er større enn egenandelen de opprinnelig la inn i boligen har de et kjempeproblem. De vil ikke bare sitte igjen med null, men med gjeld, selv etter salget. Dette er svært uheldig. Dess flere som selger, dess flere vil ha tapt penger på at boblen fikk blåse seg sånn opp i utgangspunktet.

Men, og dette er ganske viktig, det betyr at boligmarkedet oversvømmes av billige boliger av svært høy kvalitet og gjør at barrierene for å komme inn på boligmarkedet reduseres drastisk, og gir unge og til dels fattige en mulighet til å eie fremfor å leie. Dette er tilsvarende mekanismer som gjorde internett allment tilgjengelig undet IT-boblen. Boblens totale effekt er altså så positiv at man ikke har noe igjen for å hindre den. I tillegg er hele bobleeffekten disiplinerende. Har man først gått på en smell med for høye lån og stigende rente, vil man passe seg neste gang. Det samme vil bankene gjøre om de ikke får pengene sine. På langt sikt blir dermed markedet veldig mye bedre.

One Reply to “Popp – når boligbobla sprekker”

  1. Nuvel. Et tegn på boligboble er at leieprisene er lavere enn eieprisene, dvs en situasjon der det lønner seg å kjøpe bolig bare dersom man regner inn fortsatt kraftig prisstigning. I Oslo har det nå i perioder vært billigere å leie enn å kjøpe, mens det “normalt” skal koste litt ekstra å leie (en risikopremie samt et påslag for større fleksibilitet). Etter bankrisen 1988-90 var det i mange år mye billigere å eie enn å leie, til litt etter årtusenskiftet.

Leave a Reply to Konrad Cancel reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.